Segurança jurídica e rentabilidade incentivam esse formato de contratação

É cada vez mais comum encontrar placas de Built to Suit em obras pela cidade. Trata-se de um tipo de aluguel comercial que vem conquistando empresas em expansão e traz vantagens para locador e locatário.

Built to Suit é a locação do imóvel feita sob medida para o cliente. A modalidade demorou a decolar no Brasil porque não estava prevista na legislação. Uma mudança na Lei do Inquilinato, em dezembro de 2012, trouxe segurança jurídica a esse formato de negócio e impulsionou o segmento.

Por ser uma locação que exige investimento por parte do proprietário do terreno ou do imóvel, o inquilino precisa se comprometer a pagar o aluguel por um período que faça valer o aporte de recursos do investidor.

No Built to Suit, a construção do imóvel é feita dentro das especificidades do futuro inquilino, do projeto aos acabamentos. Uma empresa que vai ocupar o local será contratada por um período que varia entre cinco e 20 anos.

De forma geral, a empresa faz o acordo com um investidor ou com o proprietário do terreno. O imóvel é construído ou reformado de acordo com as necessidades do locatário.

Personalização

De acordo com Juliano Nodari, diretor da Afortiori Imóveis, Curitiba tem uma boa oferta de imóveis para locação, mas o Built to Suit ganha espaço quando há necessidade de muitas adequações ou customização no imóvel comercial.

Esta modalidade de negociação é mais utilizada por empresas que oferecem serviços, como bancos, supermercados, farmácias, lanchonetes, hotéis, centros de educação e de saúde. Também é usada em segmentos de galpões e barracões para locação. Grandes empresas, que atuam em rede ou franquia, são as que mais têm aderido ao Built to Suit.

Investimento no negócio

O inquilino não quer se descapitalizar e imobilizar os ativos em um imóvel, pois esse não é o ramo dele. As empresas procuram o Built to Suit porque querem investir no seu próprio negócio, explica Maria Tereza de Mendonça, sócia da imobiliária Confronto.

Também há o benefício tributário. Quem aluga pode deduzir o valor dos impostos, aponta Juliano Nodari.

Quem constrói sob medida para alugar a um cliente específico tem a garantia de um investimento com retorno a longo prazo e locação segura. Não se corre o risco de ficar meses com o imóvel parado esperando inquilino, comenta Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar, empresa especializada nesse tipo de negócio.

Como funciona

Sergio Zimmermann, diretor da Estruturar, explica que as empresas que buscam imóveis sob medida indicam primeiramente uma região de interesse na cidade. Com essa demanda, busca-se um local adequado. A empresa faz um estudo de otimização e desenvolve o projeto, conta. Quando o cliente aprova a área, a imobiliária faz o contato com o proprietário ou investidor.

Na aquisição do terreno, é assinado o termo de compromisso entre investidor e empresa. Ambos discutem também um contrato de locação. Depois que a obra está pronta, é feito um aditivo a esse contrato e a taxa de aluguel começa a ser cobrada, conta Zimmermann, exemplificando uma situação geral. De acordo com ele, há casos em que o valor do aluguel é cobrado desde que a obra começa, mas são raros.

Rentabilidade

O valor do aluguel varia de acordo com o tipo de empreendimento e a localização, mas, em geral, o retorno de uma locação nessa modalidade está em 0,7% e pode chegar a 1% do investimento. Na transação tradicional, a rentabilidade está entre 0,4% e 0,7% do valor do imóvel. Para o investidor, é um ótimo negócio. Ele terá retorno garantido a longo prazo, comenta o diretor da Estruturar. O locatário costuma ser uma empresa sólida, então há menos riscos.

Atuar no mercado de Built to Suit não é simples. Os terrenos devem estar muito bem localizados, geralmente em esquinas com alto fluxo de pessoas e veículos, e o investidor precisa ter capital para a construção sob medida, avisa Zimmermann.

Legislação

Antes da lei que incluía o Built to Suit como modalidade regular de locação, o negócio não tinha segurança jurídica. Com a mudança, em 2012, ficou definido que, em caso de rompimento do contrato antes do prazo definido, o inquilino tem que pagar multa correspondente ao valor dos aluguéis que o locador perde.

Maria Tereza de Mendonça conta que a Confronto trabalha com essa modalidade de locação desde 2002. “A gente conversava sobre obra futura. Era um contrato diferente. Como não havia legislação, tínhamos que incluir cláusulas que garantissem pelo menos o valor investido na obra”, comenta a advogada.