Curitiba encerra 2026 com cerca de 8 mil imóveis comerciais disponíveis para locação, um volume acima da média histórica de 6 mil unidades. Embora a alta procura mantenha os preços dos melhores pontos aquecidos, com valorização acumulada de 12% no ano pelo FipeZAP, a maior oferta abre margem para negociações favoráveis ao locatário no final de ano.

O momento pode ser aproveitado pelo empresário para negociar condições como prazos estendidos de carência para reformas, descontos iniciais e até a participação do proprietário nas adequações do imóvel. A estratégia, no entanto, depende das características de cada ponto e do perfil da operação.

Sergio Zimmermann, diretor da Estruturar Imóveis Comerciais, atua há 18 anos com análise de mercado e negociações.

No Economia PR Drops, ele explica quais pontos devem ser considerados na escolha do imóvel e quais condições podem ser negociadas antes da assinatura do contrato.

Com um estoque de imóveis comerciais acima da média, o que muda hoje na relação de negociação entre proprietário e empresário que busca um ponto?

Sergio: Na verdade, para os imóveis com localização estratégica (boas esquinas), uma boa planta (projeto), com bastante fluxo de pessoas e veículos, bem como com alta densidade demográfica em seu entorno, praticamente nada muda, uma vez que são imóveis sempre muito disputados. Os que acabam sendo afetados são aqueles não reúnem as, ou a maioria das características acima e, nesse caso, acaba gerando um poder de negociação maior em favor dos locatários.

Quais são os principais itens que um empreendedor pode negociar além do valor do aluguel, como carência, prazo de contrato, reajustes e adequações do imóvel?

Sergio: Sim, a carência para eventuais reformas/adequações/melhorias no imóvel, descontos extraordinários por um determinado período até que a sua operação atinja a maturidade, prazo de contrato igual ou superior a 5 anos para obter o direito a renovação do contrato, dentre outros.

Como o empresário deve calcular se o custo de um ponto comercial cabe de forma saudável no orçamento da empresa, considerando aluguel, condomínio, IPTU e investimentos necessários na estrutura?

Sergio: Normalmente o aluguel é o segundo maior custo de uma operação de varejo, ficando atrás apenas da folha salarial e dependendo do número de funcionários, o aluguel pode ser até o maior custo da operação. Portanto é muito importante estudar o entorno do imóvel, com embasamento feito através de Geomarketing por exemplo, que apontará o perfil populacional daquela microrregião.

Na hora de escolher entre um imóvel mais barato e um ponto mais valorizado, quais fatores devem pesar nessa decisão para evitar que a economia inicial comprometa o potencial do negócio?

Sergio: Entendemos que essa decisão tem tudo a ver com o tipo de produto que será objeto do negócio. Produtos mais Premium irão exigir pontos comerciais mais valorizados, mais bem localizados, enquanto produtos de menor valor agregado provavelmente não suportem o pagamento de alugueis mais altos.

Quais cláusulas do contrato de locação comercial merecem atenção especial e costumam gerar problemas para os empresários quando não são negociadas previamente?

Sergio: Prazo de Locação, multa por rescisão antecipada, vigência da locação em caso de venda do imóvel, registro do contrato de locação na matrícula do imóvel.

Para quem pretende abrir ou mudar um negócio ainda em 2026, quais estratégias de negociação podem fazer diferença para aproveitar o cenário de maior oferta de imóveis?

Sergio: Essa resposta tem muito a ver com a resposta da pergunta 1. Mas entendemos que em qualquer cenário, o empreendedor deve sempre buscar um imóvel que atenda às suas necessidades e esteja dentro do seu planejamento orçamentário. Feito isso, buscar sempre uma negociação favorável, como carência, descontos nos primeiros meses, mas nunca esquecendo que trata-se de uma via de mão dupla, onde o negócio tem que ser bom para todas as partes envolvidas.

Matéria: 02/10/2026 – Economia PR